Aspectos relevantes del decreto ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

Aspectos relevantes del decreto ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

Hoy ha sido validado por el Parlamento de Cataluña el Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda quedando vigente el contenido del mismo.

La norma se divide en dos capítulos:

El primer de ellos está dividido en cuatro secciones que modifican ciertas disposiciones a leyes y decretos leyes. Se modifican: la Ley del derecho a la vivienda (18/2007), Decreto Ley de medidas urgentes y para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (24/2015), Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial (4/2016), Ley del registro y depósito de fianzas (13/1996) y Ley de la vivienda (24/1991).

El segundo capítulo modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo con medidas destinadas principalmente al incremento del patrimonio público de suelo y vivienda.

A continuación, tienen un breve resumen de aquellos elementos que consideramos que tendrán mayor repercusión entre nuestros clientes.

Del primer capítulo queremos resaltar los siguientes puntos:

En la sección 1ª, se toman medidas ante la desocupación permanente de viviendas, destacamos que:

• Se modifica el redactado a la Ley de la vivienda en cuanto a la definición de vivienda vacía, es decir aquel que permanece desocupado de forma permanente, sin causa justificada, durante más de dos años. Añadiendo que se considerará vivienda vacía aunque esté ocupado sin título legítimo a no ser que el propietario acredite haber iniciado acciones judiciales para recuperarlo. (El Decreto Ley 1/2020, pendiente de validar modifica el texto indicando que se considerará vacío aunque esté ocupado sin título legítimo).

• Se modifica también a la Ley de la vivienda el articulado relativo evitar la desocupación permanente de viviendas, se asimila la desocupación de viviendas como una situación anómala, pudiendo la administración exigir la ocupación, con sanciones y multas coercitivas por el caso de no cumplimiento. Las multas, de mil euros por cada lapso de un mes que esté cada vivienda desocupada y un importe total máximo del 50 por ciento del precio estimado de la vivienda.

En la sección 2ª se hace referencia al grupo de medidas que se pretende que sirvan para resolver situaciones de emergencia.

A nuestro criterio las medidas que más impacto tendrán para nuestros clientes serán:

• Todas las personas jurídicas con más de 15 viviendas, con determinadas excepciones, pasan a ser grandes tenedores (ya no se computan los 1250 m2 de superficies habitable, sino el número de inmuebles).

El texto indica que cualquier persona física con más de 15 viviendas pasará a ser también considerado gran tenedor. En los casos de proindiviso se considerará la parte proporcional que se tenga del inmueble.

El hecho que las personas jurídicas pasen a ser gran tenedor les obligará a ofrecer un alquiler social en los casos que se les comentan a continuación:

• Si al final del contrato los inquilinos no desocupan la vivienda y se les tuviera que desahuciar, pasará a ser obligatorio el alquiler social siempre que se encuentren dentro de los parámetros legales de exclusión.

Esta medida tiene una vigencia de tres años desde la publicación del Decreto Ley, es decir, hasta 31 de diciembre de 2022.

• Los contratos de alquiler social se renovarán automáticamente si persisten las mismas condiciones que los justificaron. La propiedad tiene que requerir al inquilino la justificación de estas condiciones con una antelación superior a los cuatro meses antes de la finalización del contrato.

• La ley sigue exigiendo como requisito, antes de iniciar un procedimiento judicial, la necesidad de ofrecer un alquiler social en caso de ejecuciones hipotecarias, desahucios por carencia de pago, pero añade ahora el desahucio por expiración de plazo (ya apuntado más arriba) y también la ocupación sin título habilitante.

Concretar dos cuestiones importantes:

• La necesidad de ofrecer un alquiler social por carencia de título tan solo afecta a grandes tenedores que sean entidades financieras, las filiales inmobiliaria de entidades financieras, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos incluidas, las provenientes de reestructuración bancaria de acuerdo con la legislación mercantil y fondo de capital riesgo y de titulación de activos.

• La obligación de ofrecer un alquiler social afecta también a los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaría y desahucio por carencia de pago iniciados antes de la entrada en vigor de la norma y estén en tramitación. Entendemos que no es aplicable cuando ha recaído sentencia.

A la sección 3ª se definen medidas para articular un nuevo modelo de vivienda de protección social, modificando aspectos de la Ley de la vivienda relativos a viviendas de protección oficial.

A la sección 4ª se plantean medidas para propiciar una moderación de los precios del alquiler de viviendas. destacamos que:

• Vuelve a estar en vigor la obligación de hacer constar el precio del índice de referencia de precios alquiler en la comercialización, ofertas y contratos de alquiler, quedando tipificada como infracción administrativa el incumplimiento de estas obligaciones.

• La administración pública tendrá que tener en cuenta el índice en el desarrollo de políticas públicas, por el que una vivienda no recibirá ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler cuando la renta esté por encima del precio del índice.

De las medidas del capítulo 2 destacamos las siguientes:

• El derecho de tanteo o de retracto sobre viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, afectará no solo a la primera transmisión como hasta ahora, sino también a ulteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia de la Ley 1/2015, y hasta 12 años desde su entrada en vigor de la ley. Es decir hasta 2027.

• Derecho de tanteo o de retracto a favor de la administración de la Generalitat sobre suelos de titularidad privada reservados a uso de vivienda de protección pública en el planeamiento urbanístico y las viviendas arrendadas cuando de acuerdo con la normativa sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble (Arte 173 del Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña).

NOTA: este derecho de tanteo se añade, por ejemplo, al derecho de tanteo y retracto ya existente a favor del Ayuntamiento de Barcelona de acuerdo con el publicado en el DOGC de 28/12/2018.

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