El efecto pernicioso o balsámico de la transmisión de una vivienda destinada al uso turístico

Encerrados en casa con tiempo para destinar al estudio y repasar publicaciones jurídicas apiladas, encuentro la sentencia de Sección1ª la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña núm. 4/2019, de 24 de enero, en la página 185 del Volumen 5º de Jurisprudencia del Año 2019 de la Revista Jurídica de Cataluña.

En ella se analiza el caso de una persona que, habiendo adquirido un inmueble de quien disponía de licencia para destinarlo a apartamento turístico, se encuentra con la oposición por parte de la Comunidad de Propietarios que no quiere que siga desarrollando aquella actividad turística, porque con anterioridad había acordado, e inscrito en el Registro de la Propiedad, una modificación estatutaria que lo impedía expresamente.

Para resolver el caso, la Sala hace referencia a dos resoluciones:

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2018 que dice que “La autorización administrativa para el inicio o la continuación de la actividad no constituye ningún tipo de derecho real que siga la vivienda en su transmisión, sino que es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro la que tiene alcance real, inherente a la propiedad que se adquiere y que excluye otros usos posibles.”

Y la resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 6 de febrero de 2017 que dice que “Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro NO aparecian las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad ……, ……………. AHORA BIEN, CUANDO TRANSMITAN EL INMUEBLE, LOS ADQUIRENTES, QUE TENDRÁN CONOCIMIENTO DE LA LIMITACIÓN, YA NO PODRÁN INICIAR EL USO PROHIBIDO O, SI ES EL CASO, TENDRÁN QUE CESAR EN ESTE USO. ….”.

La Sala concluye diciendo que aunque se adquiera una vivienda habilitado como piso turístico con la autorización administrativa pertinente concedida al titular anterior, si la comunidad ha cambiado los estatutos, haya prohibido a partir de entonces el destino turístico de los pisos y ha inscrito la limitación en el Registro de la Propiedad, sin exención permanente para alguno de los pisos, el nuevo adquirente no podrá ejercer esta actividad, y deberá detener si así se lo pide la comunidad, de conformidad con lo dispuesto el artículo 553-11.3 y el artículo 553-40.1 y 2 del CCCat en la redacción vigente cuando ocurrieron los hechos.

Dicho esto, este artículo quiere ser un aviso para navegantes:

Para quien compra una vivienda con estas características, porque debe adquirir con la seguridad de que la actividad está permitida ya sea porque no está prohibida o porque existe una exención específica para el inmueble que pretende adquirir.

Para quien vende, porque si quiere dejar la operación ligada, ha transmitir siendo muy cuidadoso/a con la entrega de la documentación legalmente exigible de conformidad con las prescripciones establecidas en el Art 60 y 65 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del Derecho a la vivienda, y en especial la entrega de “La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatus de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, en su caso.” , según se especifica en el apartado 1.i) del Art 65 de ese cuerpo legal.

Para el resto de vecinos del inmuble que no deben perder la esperanza de recuperar la paz si la actividad les moleste.

Hasta aquí nuestras reflexiones. A partir de aquí, quedamos a vuestra disposición para daros una mano, si necesita ayuda profesional.

 

Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Graduada en Dret
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.P