Exposición esquemática de las novedades del Real Decreto-Ley 11/2020 que afectan a los alquileres
1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos
Se suspenden los desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19.
Requisito: Contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a LAU 1994.
No quedan incluidos los sujetos al Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1964) .
Período máximo suspensión: Seis meses. Para fijar el período del arrendador deberá acreditar ante el Juzgado que se encuentra igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19.
2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento
Se prorrogan de forma extraordinaria los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a LAU 1994 que finalicen (incluyendo tanto la prórroga obligatoria como la tácita) desde la entrada en vigor del RDL y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde de la finalización del estado de alarma.
Requisito: A solicitud del arrendatario.
Período de durada máximo: Seis meses.
3. Moratoria en el pago y ayudas para hacer frente a las rentas de arrendamiento
Moratoria de deuda de arrendamiento frente una empresa o entidad pública de viviendas o un gran tenedor, a falta de acuerdo entre las partes.
Tenedores a quién afecta la moratoria: empresa o entidad pública o grandes tenedores.
Concepto de gran tenedor a los efectos del RDL: una persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2.
Plazo para solicitar la moratoria: un mes desde la entrada en vigor del RDL.
Opciones de moratoria a escoger para el arrendador y a notificar en siete días:
19.a) Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el plazo es insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19. Con un máximo de 4 meses.
19.b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará el período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y en las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo es insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19. Con un máximo de 4 meses.
Las rentas aplazadas se fraccionarán durante al menos 3 años o el tiempo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquier de las prorrogas.
Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de arrendadores que no tengan la condición de empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor.
Se contempla la posibilidad, no el derecho del arrendador, de aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que se llegue a un acuerdo con el propietario. El arrendador deberá contestar en 7 días laborables a las peticiones de aplazamiento que reciba.
Si no se llega a un acuerdo, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida tendrá acceso a el programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en la norma.
4.Definición de vulnerabilidad
En el Artículo 5 del RDL 11/2020 encontramos la definición de la situación de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con el precio del alquiler de la vivienda habitual.
Requisitos que deben concurrir conjuntamente:
5. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos que determine que la unidad familiar no obtenga el nivel de ingresos que establece la norma. Art. 5.1.a) RDL.
1.b) Que la renta, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual a 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Exclusión: cuando la persona arrendataria o cualquier de las persones que componen la unidad familiar que habita aquella vivienda arrendada sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No se tendrá en cuenta la parte alícuota de una vivienda adquirida por herencia o mediante transmisión por causa de muerte sin testamento, y los que acrediten que no tienen la disponibilidad por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.