Medidas que afectan al alquiler en contratos de uso distinto a la vivienda para hacer frente a la situación económica causada por el Covid-19
El 22 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 15/2020 con medidas para hacer frente al pago de la renta que afecta a los contratos distintos de los de vivienda habitual ampliando el alcance de las medidas que modulan la Ley de Arrendamientos urbanos durante el actual estado de alarma pues hasta la fecha iban destinadas tan solo a la vivienda habitual.
Estas medidas tienen como beneficiarios a pymes y autónomos que hayan visto reducidos significativamente sus ingresos como consecuencia de esta crisis. A partir del 24 de abril de 2020, los inquilinos afectados por la crisis del covid-19 podrán pedir una moratoria en el pago de la renta del alquiler que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, a sus prórrogas y a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una), pero sin que pueda superar los cuatro meses.
La moratoria implica un aplazamiento de la renta sin intereses ni devengo a partir de la siguiente mensualidad de la renta, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.
Destacamos a continuación aspectos del contenido de la norma:
Procedimiento y los efectos (no son los mismos según sea el arrendatario gran tenedor o no).
Gran tenedor:
El artículo 1, determina que cuando la moratoria se solicita a una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (arrendador empresa o entidad pública titular de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500m2) el arrendatario podrá solicitar la moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este decreto-ley.
Siempre que no se hubiese alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta la moratoria deberá aplicarse de forma automática por el arrendatario y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes prorrogable una a una si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19 sin que puedan superarse en ningún caso los cuatro meses.
La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses a partir de la siguiente mensualidad mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
No gran tenedor:
El artículo 2 se refiere a las moratorias solicitadas a un no gran tenedor, en este caso el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes el aplazamiento temporal del pago de la renta siempre que no se hubiere acordado de forma voluntaria.
La norma en este caso (a nuestro entender nada clara en su redactado) no establece la obligación de aceptar dicha solicitud por parte del arrendatario ni tampoco ninguna consecuencia de la no aceptación. En el redactado del art 8 del RDL 11/2020 la no aceptación de la moratoria por parte del propietario abría la puerta al arrendatario en situación de vulnerabilidad a la obtención de ayudas.
El artículo 2.2. indica que las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago parcial o total de la renta, y para el caso de que se disponga de la fianza, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
No se detalla qué debe acreditarse para proceder a su uso, y deberemos esperar a conocer como y bajo que supuestos podrán recuperarse las fianzas, para el caso de reposición deberemos conocer quién será el responsable de este hecho, pues en Catalunya es el propietario del inmueble quien debe depositar la fianza.
Requisitos a cumplir para autónomos y pymes:
1.- Caso de que el contrato de arrendamiento esté afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo.
1) Estar afiliado o en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma.
2) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Decreto de 14 de marzo 463/2020 o por órdenes de su desarrollo.
3) Si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2.- Caso de que el contrato de arrendamiento esté afecto a la actividad de una Pyme.
257. que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la en Ley de Sociedades de Capital, entre otros que su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
258. que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Decreto de 14 de marzo 463/2020 o por órdenes de su desarrollo.
259. si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Acreditación de los requisitos
En todos los casos los requisitos habrán de ser acreditados mediante la presentación de la siguiente documentación:
1.La reducción de la actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que en base a la información contable y de ingresos y gastos se haga constar la reducción de la facturación mensual en al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso cuando el arrendador lo requiera el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de actividad.
2.La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia estatal Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma en su caso sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Consulta aquí el Real Decreto-Ley 15/2020