Pago de la rentas de inmuebles y la fuerza mayor

La concurrencia de la fuerza mayor del Artículo 1.105 del Código Civil en el cumplimiento de la obligación pecuniaria o dineraria, que son aquellas que tienen por objeto el pago de una suma de dinero (el precio de la compraventa o del arriendo).

 

Por medio de este escrito venimos a arrojar un poco de luz y a dar respuesta a la gran cantidad de consultas que nos habéis hecho sobre la posibilidad de que un arrendatario no pague el precio del arriendo invocando causas de fuerza mayor amparadas en el Art 1.105 del Código Civil, con motivo de la declaración del estado de alarma. (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19).

Nos haremos eco de la doctrina del Tribunal Supremo recogida en la Sentencia núm. 266/2015 de 19 mayo de 2015 dictada por la Sala 1ª, de lo civil. En ella se dice textualmente “La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la “perpetuatio obligationis ” en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero.

En la referida sentencia se dice “La exoneración del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prevé el artículo 1.105 CC , y una de ellas, por aplicación del principio “genus nunquam perit” , sería en supuestos de obligaciones de entregar cosa genérica. En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero. 

Y dice también “7. Deviene necesario, pues, diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias, de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” (1) , que opera con independencia de cual sea el contenido de la prestación pactada. 

Se trata de acciones diversas y, de ahí, la importancia y relevancia que tiene para las partes fijar el objeto del pleito, a fin de que el Tribunal ofrezca respuesta adecuada al mismo.”

(1) El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 129/2001 de 20 febrero. RJ 2001\1490 señala los requisitos para su aplicación: a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; y c) que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles

Primera conclusión que extraemos: En el cumplimiento de una obligación pecuniaria (deuda de dinero), y el pago del arriendo lo es, no podemos invocar la fuerza mayor para librarnos. Doctrina jurisprudencial consolidada del TS.

Segunda conclusión: El único remedio aplicable sería la invocación de la cláusula rebus sic stantibus (cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de contratar) para modelar el cumplimiento.

Dejamos aquí esta breve nota informativa jurídico-inmobiliaria que seguro será de vuestro interés, asumiendo que habrá quien sostenga, dada la excepcionalidad del caso, una conclusión diversa, también fundamentada en Derecho.

 

En Barcelona, a 18 de marzo de 2020.

 

Cristià Ventosa Cruset. Advocat                

Cristina Espallargas Casellas. Advocada

Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.P