Posibilidad de subrogación del contracto sin realizar notificación por escrito de la muerte del arrendatario
La disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 seguirán rigiéndose por las normas relativas al contrato del texto refundido de la LAU 1964, salvo algunas excepciones, entre las que se encuentra el supuesto de subrogación por causa de muerte, que se regirá por lo establecido en el arte. 16.3 LAU 1994.
Uno de los requisitos previstos en el anterior artículo y que exigían los tribunales es que, para que se produzca la subrogación por causa de muerte, se comunicará por escrito al arrendador la muerte del arrendatario y la identidad de la persona que quiere subrogarse (véase a modo de ejemplo la sentencia 987/2011, de 30 de noviembre, del Tribunal Supremo).
Sin embargo, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha reconocido a la sentencia 475/2018, de 20 de julio, que la doctrina anterior es «excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que impone la buena fe ». Por este motivo, la Sala ha optado por matizar la doctrina en el sentido de que el requisito de la comunicación se entiende cumplido cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido la muerte del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a hacerlo.
Con esta matización, el Tribunal Supremo nos está diciendo que prevalece el principio de buena fe por encima de un defecto formal, por lo que ya no es posible invocar la falta de notificación por escrito para extinguir un contrato en aquellos casos donde se tiene conocimiento de la voluntad subrogatoria, porque la extinción podría provocar un resultado injusto.
Así pues, el Tribunal deja patente el verdadero valor de la notificación, el cual no es recibir el consentimiento del arrendador, sino simplemente hacerle conocedor del ejercicio de un derecho que le afecta, en un plazo razonable de tres meses. De este modo, si el arrendador tiene un conocimiento efectivo de la muerte del arrendatario y de la identidad de la persona que quiere subrogarse, será conocedor del ejercicio del derecho que le afecta y, aunque que no se haya realizado la comunicación por escrito, no podrá oponerse a la subrogación porque se habrá producido un consentimiento tácito por su parte.
Esta interpretación más amplia responde al principio general del derecho de nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC), en virtud del cual los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe: en aquellos casos en que el arrendador conoce efectivamente la voluntad subrogatoria y no actúa al respecto, y posteriormente solicita la extinción contractual, se produce una vulneración de la doctrina de los actos propios y, en consecuencia, se deriva una infracción el principio de seguridad jurídica y de la buena fe.
Cabe decir, sin embargo, que esta matización seguramente abrirá la puerta a oposiciones por parte de los arrendatarios y habrá que ver en cuántos casos realmente se puede demostrar que el arrendador tenía este conocimiento efectivo y que aceptó tácitamente la subrogación.
A pesar de este cambio de doctrina, a nuestro entender, es preferible comunicar por escrito la voluntad subrogatoria, ya que si no se puede demostrar de manera fehaciente el “conocimiento efectivo” que tenía el arrendador, se producirá el efecto extintivo del contrato.
Quedamos como siempre a vuestra disposición para atender las dudas que os surjan.
Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Graduada en Dret
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.