Novedades en materia de arrendamientos urbanos.

Sentencia del Tribunal Constitucional 13/2019, de 31 de enero de 2019.

El Tribunal Constitucional, en su sentencia de referencia refleja el desistimiento parcial de las impugnaciones y por tanto la plena vigencia de los artículos 2.2., 5 (apartados 1 a 4 y 9), 7 y las disposiciones transitoria segunda y final tercera de la referida Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, que pretende proteger a los consumidores en situación de sobreendeudamiento hipotecario y mantiene.

Aquí queremos subrayar la vigencia de las medidas previstas en el artículo 5 dirigidas a evitar desahucios en situaciones de riesgo residencial. En este precepto se prevé que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante tenga que ofrecer una propuesta de alquiler social a las personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial que la ley delimita.

Determinados propietarios demandantes tendrán el deber de comprobar estas circunstancias y deberán requerir previamente esta información a los afectados.

¿A qué propietarios afecta? Personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores de viviendas o bien personas jurídicas que hubieran adquirido viviendas con posterioridad al 30 de abril de 2008 y que sean, en primera o ulterior transmisión, provenientes de ejecuciones hipotecarias, de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago, o bien de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

¿Quién es un gran tenedor?

1. Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
2. Las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2. No obstante, quedan exceptuados::
   • Los promotores sociales tales como el Instituto Catalán del Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas y las entidades urbanísticas especiales, y los promotores privados de viviendas y entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas de protección social en casos de constitución de derecho de superficie o de concesión administrativa o la promoción de viviendas con protección oficial destinadas, en régimen de venta, a los beneficiarios con ingresos más bajos.
   • Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

Partiendo de este marco normativo, el demandante únicamente podrá iniciar el procedimiento judicial cuando haya verificado la situación de riesgo de exclusión residencial, haya formulado la oferta de alquiler social y los afectados lo hayan rechazado. De facto, esta ley, para los casos que regula, establece un requisito de procedibilidad procesal.

Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Advocada
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, SLP