Licencia de obras y comunidad de propietarios: cuando la autorización municipal no es suficiente
Recientemente, en una comunidad gestionada por MASIFILL, tuvimos que intervenir ante unas obras de transformación de un local en vivienda que afectaban a diversos elementos comunes del edificio.
El propietario disponía de proyecto técnico y de la correspondiente licencia municipal. Sin embargo, las actuaciones ejecutadas implicaban modificaciones de la fachada, alteraciones de la carpintería exterior y cambios en la configuración de los accesos, todos ellos elementos que excedían el ámbito estrictamente privativo del inmueble.
Ante esta situación, la comunidad requirió la paralización de las obras, la restitución de los elementos alterados y la aportación de la documentación técnica correspondiente. Posteriormente, y ante el riesgo de que el inmueble pudiera ser transmitido a terceros mientras persistía el conflicto, junto con AGM Abogados se impulsaron las acciones judiciales oportunas. El juzgado acordó la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, una medida destinada a preservar la eficacia de una futura resolución judicial.
Este caso pone de manifiesto una situación que observamos con frecuencia en la gestión de comunidades: la creencia de que una licencia administrativa es suficiente para legitimar cualquier actuación necesaria para desarrollar un proyecto.
Una licencia no resuelve todas las cuestiones jurídicas
Cuando un ayuntamiento concede una licencia de obras o autoriza una actividad, lo que está haciendo es verificar el cumplimiento de la normativa administrativa aplicable.
La Administración analiza aspectos urbanísticos, constructivos, de seguridad, accesibilidad, habitabilidad o compatibilidad con los usos permitidos. Pero esta autorización administrativa no altera por sí misma los derechos de propiedad existentes ni elimina las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.
En la práctica, esto significa que una actuación puede ser perfectamente correcta desde el punto de vista administrativo y, al mismo tiempo, requerir autorizaciones específicas de la comunidad de propietarios si afecta a elementos comunes del edificio.
Se trata de dos ámbitos distintos que a menudo se confunden.
El problema recurrente en los cambios de uso de local a vivienda
En los últimos años, los cambios de uso de local a vivienda se han convertido en una de las fuentes más habituales de conflicto entre propietarios y comunidades.
Para cumplir los requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa, a menudo es necesario modificar fachadas, abrir nuevos huecos, crear accesos independientes, cambiar ventanas o adaptar distintos elementos exteriores del edificio.
Es frecuente que el promotor del proyecto argumente que estas actuaciones son obligatorias porque el Ayuntamiento las exige para obtener la licencia o autorizar el cambio de uso.
Ahora bien, este planteamiento suele partir de una premisa errónea.
El hecho de que una actuación sea necesaria para obtener una autorización administrativa no implica necesariamente que la comunidad esté obligada a aceptarla.
La obligación administrativa recae sobre quien impulsa el proyecto. Si el proyecto requiere intervenir sobre elementos comunes, corresponde al promotor obtener también las autorizaciones que sean exigibles dentro del ámbito de la propiedad horizontal.
Una situación igualmente habitual en las licencias de actividad
La misma problemática aparece con frecuencia en locales destinados a actividades comerciales, de restauración, sanitarias, profesionales o de servicios.
Para obtener una licencia o legalizar una actividad, es habitual que los técnicos municipales exijan determinadas actuaciones: instalación de conductos de extracción de humos, nuevas salidas de evacuación, sistemas de ventilación, equipos de climatización, accesos adaptados u otras intervenciones que afectan a elementos comunes.
En estos casos también es frecuente escuchar argumentos como: «El Ayuntamiento me obliga a hacerlo» o «Sin esta actuación no me concederán la licencia».
Y eso puede ser perfectamente cierto.
Lo que no es necesariamente cierto es que esta exigencia administrativa obligue a la comunidad de propietarios a aceptar cualquier intervención sobre los elementos comunes del edificio.
Una cosa es que una actuación sea imprescindible para desarrollar una actividad u obtener una autorización administrativa. Otra muy distinta es que dicha actuación sea jurídicamente exigible a la comunidad.
La importancia de analizar la viabilidad comunitaria
Una de las principales causas de conflicto es que muchos proyectos estudian exclusivamente su viabilidad urbanística o administrativa.
Se revisa si el planeamiento permite el uso, si la actividad es compatible con la normativa municipal o si se cumplen los requisitos técnicos exigidos por la Administración.
Pero a menudo se olvida una cuestión igualmente importante: la viabilidad comunitaria.
Antes de invertir recursos en un cambio de uso o en una nueva actividad, es recomendable analizar si las actuaciones necesarias afectarán a elementos comunes, si requerirán autorizaciones de la comunidad y si existen limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.
Muchos conflictos podrían evitarse si este análisis se realizara en las fases iniciales del proyecto.
Actuar con rapidez es determinante
Cuando las obras ya están avanzadas o la actividad se encuentra en fase de apertura, la capacidad de reacción se reduce considerablemente.
La comunidad necesita obtener documentación técnica, analizar las actuaciones ejecutadas, valorar las posibles afecciones y adoptar decisiones en plazos muy cortos.
La situación se complica todavía más cuando el inmueble entra en comercialización o existe el riesgo de que sea transmitido a terceros antes de que el conflicto se resuelva.
Por este motivo, la detección temprana y la reacción rápida suelen ser factores determinantes para proteger los intereses de la comunidad.
Las medidas cautelares como mecanismo de protección
En determinadas situaciones no basta con iniciar una reclamación judicial.
Puede resultar necesario adoptar medidas cautelares que permitan preservar la efectividad de una futura sentencia y evitar que el transcurso del tiempo haga inútil la tutela judicial.
En el caso expuesto, la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad permitió proteger la posición jurídica de la comunidad ante una posible transmisión del inmueble mientras el procedimiento continuaba en tramitación.
Este tipo de medidas no resuelven el conflicto, pero pueden ser decisivas para garantizar que una futura resolución judicial mantenga toda su eficacia práctica.
Más allá de la administración ordinaria
La gestión de comunidades no consiste únicamente en gestionar presupuestos, convocar juntas o coordinar mantenimientos.
También implica identificar riesgos jurídicos, interpretar adecuadamente las implicaciones de determinadas actuaciones, coordinar la actuación de técnicos y abogados y actuar con rapidez cuando los derechos de la comunidad pueden verse afectados.
Casos como este nos recuerdan una idea fundamental: disponer de una licencia municipal o de una licencia de actividad es solo una parte de la ecuación. Cuando entran en juego los elementos comunes del edificio, los derechos de la comunidad siguen existiendo y deben tenerse en cuenta desde el inicio del proyecto.
Ricard Izquierdo
Responsable del Área de Comunidades de MASIFILL