Llicència municipal i autorització de la comunitat: dos plans diferents que sovint es confonen
Recentment, en una comunitat gestionada per MASIFILL, vam haver d’intervenir davant unes obres de transformació d’un local en habitatge que afectaven diversos elements comuns de l’edifici.
El propietari disposava de projecte tècnic i de la corresponent llicència municipal. No obstant això, les actuacions executades comportaven modificacions de la façana, alteracions de la fusteria exterior i canvis en la configuració dels accessos, tots ells elements que excedien l’àmbit estrictament privatiu de l’immoble.
Davant aquesta situació, la comunitat va requerir la paralització de les obres, la restitució dels elements alterats i l’aportació de la documentació tècnica corresponent. Posteriorment, i davant el risc que l’immoble pogués ser transmès a tercers mentre persistia el conflicte, conjuntament amb AGM Abogados es van impulsar les accions judicials oportunes. El jutjat va acordar l’anotació preventiva de la demanda al Registre de la Propietat, una mesura destinada a preservar l’eficàcia d’una futura resolució judicial.
Aquest cas posa de manifest una situació que observem amb freqüència en la gestió de comunitats: la creença que una llicència administrativa és suficient per legitimar qualsevol actuació necessària per desenvolupar un projecte.
Una llicència no resol totes les qüestions jurídiques
Quan un ajuntament concedeix una llicència d’obres o autoritza una activitat, el que està fent és verificar el compliment de la normativa administrativa aplicable.
L’Administració analitza aspectes urbanístics, constructius, de seguretat, accessibilitat, habitabilitat o compatibilitat amb els usos permesos. Però aquesta autorització administrativa no altera per si mateixa els drets de propietat existents ni elimina les limitacions derivades del règim de propietat horitzontal.
A la pràctica, això significa que una actuació pot ser perfectament correcta des del punt de vista administratiu i, al mateix temps, requerir autoritzacions específiques de la comunitat de propietaris si afecta elements comuns de l’edifici.
Es tracta de dos àmbits diferents que sovint es confonen.
El problema recurrent en els canvis d’ús de local a habitatge
En els darrers anys, els canvis d’ús de local a habitatge s’han convertit en una de les fonts més habituals de conflicte entre propietaris i comunitats.
Per complir els requisits d’habitabilitat exigits per la normativa, sovint és necessari modificar façanes, obrir nous buits, crear accessos independents, canviar finestres o adaptar diferents elements exteriors de l’edifici.
És freqüent que el promotor del projecte argumenti que aquestes actuacions són obligatòries perquè l’Ajuntament les exigeix per obtenir la llicència o autoritzar el canvi d’ús.
Ara bé, aquest plantejament acostuma a partir d’una premissa errònia.
El fet que una actuació sigui necessària per obtenir una autorització administrativa no implica necessàriament que la comunitat estigui obligada a acceptar-la.
L’obligació administrativa recau sobre qui impulsa el projecte. Si el projecte requereix intervenir sobre elements comuns, correspon al promotor obtenir també les autoritzacions que siguin exigibles dins l’àmbit de la propietat horitzontal.
Una situació igualment habitual en les llicències d’activitat
La mateixa problemàtica apareix sovint en locals destinats a activitats comercials, de restauració, sanitàries, professionals o de serveis.
Per obtenir una llicència o legalitzar una activitat, és habitual que els tècnics municipals exigeixin determinades actuacions: instal·lació de conductes d’extracció de fums, noves sortides d’evacuació, sistemes de ventilació, equips de climatització, accessos adaptats o altres intervencions que afecten elements comuns.
En aquests casos també és freqüent sentir arguments com ara: “l’Ajuntament m’obliga a fer-ho” o “sense aquesta actuació no em donaran la llicència”.
I això pot ser perfectament cert.
El que no és necessàriament cert és que aquesta exigència administrativa obligui la comunitat de propietaris a acceptar qualsevol intervenció sobre els elements comuns de l’edifici.
Una cosa és que una actuació sigui imprescindible per desenvolupar una activitat o obtenir una autorització administrativa. Una altra de diferent és que aquesta actuació sigui jurídicament exigible a la comunitat.
La importància d’analitzar la viabilitat comunitària
Una de les principals causes de conflicte és que molts projectes estudien exclusivament la seva viabilitat urbanística o administrativa.
Es revisa si el planejament permet l’ús, si l’activitat és compatible amb la normativa municipal o si es compleixen els requisits tècnics exigits per l’Administració.
Però sovint s’oblida una qüestió igualment important: la viabilitat comunitària.
Abans d’invertir recursos en un canvi d’ús o en una nova activitat, és recomanable analitzar si les actuacions necessàries afectaran elements comuns, si requeriran autoritzacions de la comunitat i si existeixen limitacions derivades del règim de propietat horitzontal.
Molts conflictes podrien evitar-se si aquesta anàlisi es realitzés en les fases inicials del projecte.
Actuar amb rapidesa és determinant
Quan les obres ja estan avançades o l’activitat es troba en fase d’obertura, la capacitat de reacció es redueix considerablement.
La comunitat necessita obtenir documentació tècnica, analitzar les actuacions executades, valorar les possibles afectacions i adoptar decisions en terminis molt curts.
La situació es complica encara més quan l’immoble entra en comercialització o existeix el risc que sigui transmès a tercers abans que el conflicte es resolgui.
Per aquest motiu, la detecció precoç i la reacció ràpida acostumen a ser factors determinants per protegir els interessos de la comunitat.
Les mesures cautelars com a mecanisme de protecció
En determinades situacions no és suficient iniciar una reclamació judicial.
Pot resultar necessari adoptar mesures cautelars que permetin preservar l’efectivitat d’una futura sentència i evitar que el pas del temps faci inútil la tutela judicial.
En el cas exposat, l’anotació preventiva de la demanda al Registre de la Propietat va permetre protegir la posició jurídica de la comunitat davant una possible transmissió de l’immoble mentre el procediment continuava en tramitació.
Aquest tipus de mesures no resolen el conflicte, però poden ser decisives per garantir que una futura resolució judicial mantingui tota la seva eficàcia pràctica.
Més enllà de l’administració ordinària
La gestió de comunitats no consisteix únicament a gestionar pressupostos, convocar juntes o coordinar manteniments.
També implica identificar riscos jurídics, interpretar adequadament les implicacions de determinades actuacions, coordinar l’actuació de tècnics i advocats i actuar amb rapidesa quan els drets de la comunitat poden resultar afectats.
Casos com aquest ens recorden una idea fonamental: disposar d’una llicència municipal o d’una llicència d’activitat és només una part de l’equació. Quan entren en joc els elements comuns de l’edifici, els drets de la comunitat continuen existint i han de ser tinguts en compte des de l’inici del projecte.
Ricard Izquierdo
Responsable Àrea de Comunitats de MASIFILL