Novetats en matèria d’arrendaments urbans.

Sentència del Tribunal Constitucional 13/2019, de 31 de gener de 2019.

 El Tribunal Constitucional, a la seva sentència de referència reflecteix el desistiment parcial de les impugnacions i per tant la plena vigència dels articles 2.2., 5 (apartats 1 a 4 i 9), 7 i les disposicions transitòria segona i final tercera de la referida Llei del Parlament de Catalunya 24/2015, que pretén protegir els consumidors en situació de sobreendeutament hipotecari i en manté

Aquí volem subratllar la vigència de les mesures previstes en l’article 5 dirigides a evitar desnonaments en situacions de risc residencial. En aquest precepte es preveu que abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant hagi d’oferir una proposta de lloguer social a les persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que la llei delimita.

Determinats propietaris demandants tindran el deure de comprovar aquestes circumstàncies i hauran de requerir prèviament aquesta informació als afectats.

A quins propietaris afecta? Persones jurídiques que tinguin la condició de grans tenidors d’habitatges o bé persones jurídiques que hagin adquirit habitatges amb posterioritat al 30 d’abril de 2008 i que siguin, en primera o ulterior transmissió, provinents d’execucions hipotecàries, d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament, o bé de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

Qui és un gran tenidor?

1. Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.
2. Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars d’una superfície habitable de més de 1.250 m². No obstant, queden exceptuats:
   • Els promotors socials tals com l’Institut Català del Sòl, els ajuntaments, les societats i els patronats municipals d’habitatges, les cooperatives d’habitatges i les entitats urbanístiques especials, i els promotors privats d’habitatges i entitats sense ànim de lucre dedicades a la promoció d’habitatges amb protecció social en casos de constitució de dret de superfície o de concessió administrativa o la promoció d’habitatges amb protecció oficial destinats, en règim de venda, als beneficiaris amb ingressos més baixos.
   • Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Partint d’aquest marc normatiu, el demandant únicament podrà iniciar el procediment judicial quan hagi verificat la situació de risc d’exclusió residencial, hagi formulat l’oferta de lloguer social i els afectats l’hagin rebutjat. De facto, aquesta llei, pels casos que regula, estableix un requisit de procedibilitat processal.

Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Advocada
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, SLP