Possibilitat de subrogació del contracte sense realitzar la notificació per escrit de la mort de l’arrendatari.
La disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU 1994) estableix que els contractes d’arrendament d’habitatge celebrats abans del 9 de maig de 1985 que subsisteixin en el moment de l’entrada en vigor de la LAU 1994 es continuaran regint per les normes relatives al contracte del text refós de la LAU 1964, tret d’algunes excepcions, entre les quals es troba el supòsit de subrogació per causa de mort, que es regirà per allò establert en l’art. 16.3 LAU 1994.
Un dels requisits que preveu l’anterior article i que exigien els tribunals és que, perquè es produeixi la subrogació per causa de mort, s’ha de comunicar per escrit a l’arrendador la mort de l’arrendatari i la identitat de la persona que vol subrogar-s’hi (vegeu a tall d’exemple la sentència 987/2011, de 30 de novembre, del Tribunal Suprem).
No obstant això, la Sala Primera del Tribunal Suprem ha reconegut a la sentencia 475/2018, de 20 de juliol, que la doctrina anterior és «excessivament rígida i que no pot ser mantinguda de manera inflexible sense atendre en cada cas a les exigències que imposa la bona fe». Per aquest motiu, la Sala ha optat per matisar la doctrina en el sentit que el requisit de la comunicació s’entén complert quan l’arrendador té un coneixement efectiu de que s’ha produït la mort de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació de qui té dret a fer-ho.
Amb aquesta matisació, el Tribunal Suprem ens està dient que preval el principi de bona fe per sobre d’un defecte formal, de manera que ja no és possible invocar la falta de notificació per escrit per extingir un contracte en aquells casos on es té coneixement de la voluntat subrogatòria, perquè l’extinció podria provocar un resultat injust.
Així doncs, el Tribunal deixa palès el veritable valor de la notificació, el qual no és rebre el consentiment de l’arrendador, sinó simplement fer-li coneixedor de l’exercici d’un dret que li afecta, en un termini raonable de tres mesos. D’aquesta manera, si l’arrendador té un coneixement efectiu de la mort de l’arrendatari i de la identitat de la persona que vol subrogar-s’hi, serà coneixedor de l’exercici del dret que li afecta i, tot i que no s’hagi realitzat la comunicació per escrit, no podrà oposar-se a la subrogació perquè s’haurà produït un consentiment tàcit per part seva.
Aquesta interpretació més àmplia respon al principi general del dret del nostre ordenament jurídic (arts. 1.4 i 7 CC), en virtut del qual els drets han d’exercitar-se conforme a les exigències de la bona fe: en aquells casos en què l’arrendador coneix efectivament la voluntat subrogatòria i no actua al respecte, i posteriorment sol·licita l’extinció contractual, es produeix una vulneració de la doctrina dels actes propis i, en conseqüència, se’n deriva una infracció el principi de seguretat jurídica i de la bona fe.
Val a dir, però, que aquesta matisació segurament obrirà la porta a oposicions per part dels arrendataris i caldrà veure en quants casos realment es pot demostrar que l’arrendador tenia aquest coneixement efectiu i que va acceptar tàcitament la subrogació.
Malgrat aquest canvi de doctrina, al nostre entendre, és preferible comunicar per escrit la voluntat subrogatòria, ja que si no es pot demostrar de manera fefaent el “coneixement efectiu” que tenia l’arrendador, es produirà l’efecte extintiu del contracte.
Quedem com sempre a la vostra disposició per atendre els dubtes que us sorgeixin.
Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Graduada en Dret
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.