Aspectes rellevants del decret llei 17/2019 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge

Avui ha estat validat pel Parlament de Catalunya el decret Llei 17/2019 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge quedant doncs vigent el contingut del mateix.

La norma es divideix en dos capítols.

El primer capítol està dividit en quatre seccions que modifiquen certes disposicions a lleis i decrets llei. Es modifiquen: la Llei del dret a l’habitatge (18/2007), Decret llei de mesures urgents i per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària (24/2015), Llei de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial (4/2016), Llei del registre i dipòsit de fiances (13/1996) i Llei de l’habitatge (24/1991).

El segon capítol modifica el text refós de la Llei d’urbanisme amb mesures destinades principalment a l’increment del patrimoni públic de sòl i habitatge.

A continuació fem un breu resum d’aquells elements que considerem mes incidència tindran en els nostres clients.

Del primer capítol els següents ressaltem els següents punts:

A la secció 1a, es prenen mesures davant la desocupació permanent d’habitatges, en destaquem que:

• es modifica el redactat a la Llei de l’habitatge pel que fa a la definició d’habitatge buit, és a dir aquell que roman desocupat de forma permanent, sense causa justificada, durant mes de dos anys. Afegint-hi que es considerarà habitatge buit encara que estigui ocupat sense títol legítim a no ser que el propietari acrediti haver iniciat accions judicials per recuperar-lo. (el decret llei 1/2020, pendent de validar modifica el text indicant que es considerarà buit encara que estigui ocupat sense títol legítim).

• es modifica també a la llei de l’habitatge l’articulat relatiu evitar la desocupació permanent d’habitatges, s’assimila la desocupació d’habitatges com una situació anòmala, podent l’administració exigir-ne la ocupació, amb sancions i multes coercitives pel cas de no compliment. Les multes, de mil euros per cada lapse d’un mes que estigui cada habitatge desocupat i un import total màxim del 50 per cent del preu estimat de l’habitatge.

A la secció 2a es fa referència al seguit de mesures que es pretén serveixen per a resoldre situacions d’emergència. Al nostre criteri les mesures que més impacte tindran per als nostres clients seran:

• Totes les persones jurídiques amb més de 15 habitatges, amb determinades excepcions passen a ser grans tenidors (ja no es computen els 1250m2 de superfícies habitable sinó el nombre d’immobles).

El text indica a més que, qualsevol persona física amb més de 15 habitatges passarà a ser també considerat gran tenidor. En els casos de proindivís es considerarà la part proporcional que es tingui de l’immoble.

El fet que les persones jurídiques passin a ser gran tenidor els obligarà a oferir un lloguer social com es comenta a continuació.

• Si al final del contracte, els llogaters, no desocupen l’habitatge i se’ls hagués de desnonar, passarà a ser obligatori el lloguer social sempre que es trobin dins dels paràmetres legals d’exclusió.

Aquesta mesura te una vigència de tres anys des de la publicació del Decret Llei, és a dir, fins 31 de desembre de 2022.

• Els contractes de lloguer social es renovaran automàticament si persisteixen les mateixes condicions que els van justificar. La propietat ha de requerir al llogater, amb una antelació superior als quatre mesos abans de la finalització del contracte.

• La llei segueix exigint com a requisit abans d’iniciar un procediment judicial, la necessitat d’oferir un lloguer social en cas d’execucions hipotecàries, desnonaments per manca de pagament però afegeix ara el desnonament per expiració de termini (ja apuntat més amunt) i també l’ocupació sense títol habilitant. concretar dues qüestions importants:

• que la necessitat d’oferir un lloguer social per manca de títol tan sols afecta a grans tenidors que siguin a entitats financeres, les filials immobiliària d’entitats financeres, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius incloses les provinents de reestructuració bancària d’acord amb la legislació mercantil i fons de capital risc i de titulació d’actius.

• que l’obligació d’oferir un lloguer social afecta també als procediments judicials d’execució hipotecaria i desnonament per manca de pagament iniciats abans de la entrada en vigor de la norma i estiguin en tramitació. Entenem que no és aplicable quan ha recaigut sentència.

A la secció 3a es defineixen mesures per articular un nou model d’habitatge de protecció social, modificant aspectes de la Llei de l’habitatge relatius a habitatges de protecció oficial.

A la secció 4a es plantegen mesures per a propiciar una moderació dels preus del lloguer d’habitatges. En destaquem que:

• torna a estar en vigor la obligació de fer constar el preu de l’ índex de referencia de preus lloguer en la comercialització, ofertes i contractes de lloguer, quedant tipificada com a infracció administrativa l’incompliment d’aquestes obligacions.

• L’administració publica haurà de tenir en compte l’índex en el desenvolupament de polítiques públiques, pel que un habitatge no rebrà ajuts públics adreçats al foment del lloguer quan la renda estigui per sobre del preu de l’índex.

De les mesures del capítol 2 en destaquem que:

• el dret de tempteig o de retracte sobre habitatges procedents d’execucions hipotecàries, afectarà no solament a la primera transmissió com fins ara, sinó també a ulteriors transmissions que es duguin a terme durant la vigència de la Llei 1/2015, i fins a 12 anys des de la seva entrada en vigor de la llei. És a dir fins a 2027.

• Dret de tempteig o de retracte a favor de l’administració de la Generalitat  sobre sòls de titularitat privada reservats a ús d’habitatge de protecció pública en el planejament urbanístic i els habitatges arrendats  quan d’acord amb la normativa sobre arrendaments urbans, es transmetin conjuntament amb la resta d’habitatges o locals que formin part del mateix immoble (Art 173 del Decret Legislatiu 1/2010 de 3 d’agost pel qual s‘aprova el text refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya).

NOTA: aquest dret de tempteig s’afegeix, per exemple, al dret de tempteig i retracte ja existent a favor de l’Ajuntament de Barcelona d’acord amb el publicat al DOGC de 28/12/2018.