L’efecte perniciós o balsàmic de la transmissió d’un habitatge destinat a ús turístic
Tancats a casa amb temps per destinar a l’estudi i repassar publicacions jurídiques apilades, trobo la sentència de Secció1ª la Sala Civil i Penal del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya núm. 4/2019, de 24 de gener, a la pàgina 185 del Volum 5è de Jurisprudència de l’Any 2019 de la Revista Juridica de Catalunya.
En ella s’analitza el cas d’una persona que, havent adquirit un immoble de qui disposava de llicència per destinar-lo a apartament turístic, es troba amb l’oposició per part de la Comunitat de Propietaris que no vol que segueixi desenvolupant aquella activitat turística, perquè amb anterioritat havia acordat, i inscrit al Registre de la Propietat, una modificació estatutària que ho impedia expressament.
Per resoldre el cas, la Sala fa referència a dues resolucions:
La resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 27 de juny de 2018 que diu que “L’autorització administrativa per a l’inici o la continuació de l’activitat no constitueix cap tipus de dret real que segueixi l’habitatge en la seva transmissió, sinó que és la limitació específica d’uns determinats usos degudament inscrita en el Registre la que té abast real, inherent a la propietat que s’adquireix i que exclou altres usos possibles”
I la resolució de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de 6 de febrer de 2017 que diu que “Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro NO aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad ……, ……………. AHORA BIEN, CUANDO TRANSMITAN EL INMUEBLE, LOS ADQUIRENTES, QUE TENDRÁN CONOCIMIENTO DE LA LIMITACIÓN, YA NO PODRÁN INICIAR EL USO PROHIBIDO O, SI ES EL CASO, TENDRÁN QUE CESAR EN ESTE USO. ….”.
La Sala conclou dient que encara que s’adquireixi un habitatge habilitat com a pis turístic amb l’autorització administrativa pertinent concedida al titular anterior, si la comunitat ha canviat els estatuts, hi ha prohibit a partir d’aleshores el destí turístic dels pisos i ha inscrit la limitació en el Registre de la Propietat, sense exempció permanent per a algun dels pisos, el nou adquirent no podrà exercir aquesta activitat, i l’haurà d’aturar si així li ho demana la comunitat, de conformitat amb el que disposa l’ article 553-11.3 i l ‘ article 553-40.1 i 2 del CCCat en la redacció vigent quan van ocórrer els fets.
Dit això, aquest article vol ser un avís per a navegants:
Per qui compra un habitatge amb aquestes característiques, perquè ha d’adquirir amb la seguretat que l’activitat està permesa ja sigui perquè no està prohibida o perquè existeix una exempció especifica per l’immoble que pretén adquirir.
Per qui ven, perquè si vol deixar l’operació lligada, ha transmetre essent molt curós/a amb el lliurament de la documentació legalment exigible de conformitat amb les prescripcions establertes en l’Art 60 i 65 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del Dret a l’habitatge, i en especial el lliurament de “L’escriptura de declaració d’obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats, si s’escau.”, segons s’especifica a l’apartat 1.i) de l’Art 65 d’aquell cos legal.
Per a la resta de veïns del immoble que no han de perdre l’esperança de recuperar la pau si l’activitat els és molesta.
Fins aquí les nostres reflexions. A partir d’aquí, quedem a la vostra disposició per a donar-vos un cop de mà, si us cal el nostre ajut professional
Cristià Ventosa Cruset. Advocat
Cristina Espallargas Casellas. Graduada en Dret
Departament Civil i Processal Civil de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.P