Entra en vigor la nova llei de l’habitatge
En aquest post fem un breu resum de la nova llei de l’habitatge (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
Aquesta llei busca limitar el preu dels lloguers a les zones que es declarin tensionades. Establirà un nou índex de referència per actualitzar les rendes diferent a l’IPC, modifica i crea els avantatges fiscals per arrendament d’habitatges i regula els desnonaments i modifica la consideració de gran tenidor.
Tot i que el vigor de la llei és des de l’endemà de la seva publicació al BOE, és a dir, a partir del 26 de maig, no totes les mesures previstes a la norma són d’aplicació immediata.
Queda pendent la creació de zones tensionades i les seves implicacions han d’esperar a la seva declaració per part de les comunitats autònomes o ajuntaments i la seva posterior publicació pel Ministerio de Transportes, Mobilidad y Agenda Urbana i la creació d’un índex de preu de lloguer.
Les mesures que afecten als arrendaments d’habitatge, i que entren en vigor des de la publicació de la llei han estat:
Topall increment renda.
Independentment de com evolucioni l’IPC, es fixa un increment de rendes del 2% durant l’any 2023 i 3% durant l’any 2024. Aquest topall substitueix l’IPC o altres índex, és obligatori per als grans tenidors i els petits tenidors podran pactar en contrari si està d’acord el llogater, però a falta d’acord amb el llogater fa obligatori l’aplicació del topall. A partir de 2025 serà d’aplicació un nou índex pendent de publicació.
Informació en lloguers i vendes.
També és obligatori, en un arrendament o una venda, a part de donar informació econòmica de la operació o l’estat de l’immoble, la identificació del venedor o arrendador, sigui aquest persona física o jurídica.
Pròrrogues de contracte.
El llogater podrà beneficiar-se d’una pròrroga extraordinària del contracte d’un any si acredita una situació de vulnerabilitat social i econòmica i el propietari sigui gran tenidor.
Recàrrec a l’IBI.
La llei també preveu que puguin aplicar-se recàrrecs a l’IBI en el cas d’habitatges buits.
Pagament per mitjans electrònics.
La llei també estableix com a norma general que els pagaments de les rendes es realitzin per mitjans electrònics. Només amb l’excepció que alguna de les parts no tingui compte bancari.
Despeses gestió a càrrec del propietari.
Un altre canvi que és d’aplicació és que les despeses de gestió immobiliària i de formalització de contracte són a càrrec de l’arrendador.
Canvis als desnonaments.
Al propietari se li obliga a indicar si és gran tenidor i si l’immoble és l’habitatge habitual del llogater. En el cas que la propietat sigui gran tenidor se li imposa la obligació d’acreditar si el llogater es troba o no en vulnerabilitat econòmica. En el cas que és compleixin les dues casuístiques, que el propietari sigui gran tenidor i el llogater es trobi en vulnerabilitat econòmica, és necessari que s’hagi realitzat un procediment de conciliació entre les parts que serà establert per les administracions competents abans de que la demanda sigui admesa a tràmit.
Les mesures que entraran en vigor a partir de la declaració de zona tensionada són:
Canvis en la condició de gran tenidor.
La condició de gran tenidor venia definida pel RDL 11/2021, de 31 de març com a aquella persona física o jurídica que fos titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfícies construïda de mes de 1500m2. A les zones tensionades el gran tenidor podrà passar a ser aquell propietari de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquella zona.
Limitacions en els nous contractes.
En el cas d’un propietari no gran tenidor la renda del nou contracte no podrà ser superior a la darrera renda de l’habitatge si és que aquest hagués estat llogat. No s’hi podrà aplicar repercussions o despeses no recollides en el contracte anterior.
La renda podrà incrementar-se en un 10% si s’ha realitzat obres de rehabilitació, millora d’eficiència energètica o accessibilitat els dos anys anteriors a la signatura del nou contracte.
També es podrà incrementar la renda en un 10% si el nou arrendament és per un període igual o superior als 10 anys o es pugi prorrogar fins aquesta durada a voluntat de l’arrendatari.
En el cas de grans tenidors la renda serà la més baixa d’entre la renda de l’anterior contracte o la de l’índex del preu de referència.
Deduccions fiscals.
Aquestes modificacions entren en vigor a partir de l’1 de gener de 2024. Com a norma general, la reducció a l’IRPF de que es beneficiava el propietari per arrendament d’habitatge es redueix, i passarà del 60% actual al 50%.
En els casos on s’hagi declarat zona tensionada la reducció podrà ser de fins al 90% en els casos on la renda inicial es rebaixi en un 5% respecte a la renda anterior.
També en les zones tensionades, s’aplicarà una bonificació del 70% als rendiments provinents de la incorporació al mercat d’habitatges que es destinin a joves d’entre 18 i 35 anys i en determinades condicions a administracions públiques o entitats del tercer sector .
A les esmentades zones tensionades, s’aplicarà una reducció del 70% si s’ha rehabilitat l’habitatge en els dos anys anteriors.
Pròrroga extraordinària.
El llogater podrà beneficiar-se d’una pròrroga extraordinària del contracte per un període màxim de tres anys sense fer distinció si el propietari és gran o petit tenidor.