Mesures que afecten el lloguer en contractes d’ús diferent al d’habitatge per fer front a la situació econòmica causada pel Covid-19
El 22 d’abril es va publicar al BOE el Reial decret llei 15/2020 amb mesures per fer front al pagament de la renda que afecta als contractes diferents dels d’habitatge habitual ampliant l’abast de les mesures que modulen la Llei d’Arrendaments Urbans durant l’actual estat d’alarma, ja que fins a la data anaven destinades només a l’habitatge habitual.
Aquestes mesures tenen com a beneficiaris a Pimes i autònoms que hagin vist reduïts significativament els seus ingressos com a conseqüència d’aquesta crisi. A partir del 24 d’abril de 2020, els llogaters afectats per la crisi del covid-19 podran demanar una moratòria en el pagament de la renda de lloguer que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma, als seus pròrrogues i a les mensualitats següents (prorrogables una a una), però sense que pugui superar els quatre mesos.
La moratòria implica un ajornament de la renda sense interessos ni meritació a partir de la següent mensualitat de la renda, sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament.
Destaquem a continuació aspectes del contingut de la norma:
Procediment i els efectes (no són els mateixos segons sigui l’arrendatari gran tenedor o no).
Gran tenidor:
L’article 1 determina que quan la moratòria es demana a una empresa o entitat pública d’habitatge o un gran tenedor (arrendador empresa o entitat pública titular de més de 10 immobles excloent garatges i trasters o una superfície construïda de més de 1500m2) l’arrendatari podrà sol·licitar la moratòria en el termini d’un mes, des de l’entrada en vigor d’aquest Decret Llei.
Sempre que no s’hagués arribat a un acord entre les dues parts de moratòria o reducció de la renda, la moratòria s’haurà d’aplicar de forma automàtica per l’arrendatari i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents prorrogable una a una si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel Covid-19, no es pot superar en cap cas els quatre mesos.
La renda s’ajornarà sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys i sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.
No gran tenedor:
L’article 2 es refereix a les moratòries sol·licitades a un no gran tenedor, en aquest cas l’arrendatari podrà sol·licitar en el termini d’un mes l’ajornament temporal del pagament de la renda sempre que no s’hagués acordat de forma voluntària.
La norma en aquest cas (al nostre entendre gens clara en el seu redactat) no estableix l’obligació d’acceptar aquesta sol·licitud per part de l’arrendatari ni tampoc cap conseqüència de la no acceptació. En el redactat de l’art 8 del RDL 11/2020 la no acceptació de la moratòria per part del propietari obria la porta a l’arrendatari en situació de vulnerabilitat a l’obtenció d’ajudes.
L’article 2.2. indica que les parts podran disposar lliurement de la fiança que podrà servir per al pagament parcial o total de la renda, i per al cas que es disposi de la fiança, l’arrendatari haurà reposar-la en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte en cas que aquest sigui inferior a un any.
No es detalla què s’ha d’acreditar per procedir al seu ús, i haurem d’esperar a conèixer com i els supòsits per poder recuperar les fiances. Per al cas de reposició haurem de conèixer qui serà el responsable d’aquest fet, ja que a Catalunya és el propietari de l’immoble qui ha de dipositar la fiança.
Requisits a complir per a autònoms i pimes:
1.- En cas que el contracte d’arrendament estigui afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom.
1.a) Estar afiliat o en situació d’alta en la data de declaració de l’estat d’alarma
2.b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència del Decret de 14 de març 463/2020 o per ordres del seu desenvolupament.
3.c) Si l’activitat no ha quedat suspesa s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita l’ajornament en al menys un 75%, en relació de la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany el mes referit a l’ any anterior.
2.- En cas que el contracte d’arrendament estigui afecte a l’activitat d’una Pime.
257.a) Que no se superin els límits que estableix l’article 257.1 de la a Llei de societats de capital, entre altres, que la seva xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros i que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.
258.b) que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència del Decret de 14 de març 463/2020 o per ordres del seu desenvolupament.
259.c) Si l’activitat no ha quedat suspesa s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita l’ajornament en al menys un 75%, en relació de la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany el mes referit a l’ any anterior.
Acreditació dels requisits
En tots els casos els requisits hauran de ser acreditats mitjançant la presentació de la següent documentació:
1.La reducció de l’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en què la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses es faci constar la reducció de la facturació mensual en al menys un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas quan l’arrendador ho requereixi l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció d’activitat.
2.La suspensió de l’activitat s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència estatal Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma en el seu cas sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
Conseqüències de l’aplicació indeguda
Els llogaters que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.