Exposició esquemàtica de les novetats del Real Decreto-Ley 11/2020 que afecten als lloguers
1. Suspensió de procediment de desnonament i dels llançaments
Es suspenen els desnonaments i llançaments per llars vulnerables sense alternativa habitacional , en que la persona arrendatària acrediti davant el Jutjat trobar-se en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes de l’expansió del Covid-19.
Requisit : Contractes d’arrendament d’habitatge habitual subjectes a LAU 1994.
No queden inclosos els subjectes al Decret núm. 4104/1964, de 24 de desembre 1964, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU 1964).
Període màxim suspensió: Sis mesos. Per fixar el període l’arrendador caldrà que acrediti davant el Jutjat que es troba igualment en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes de l’expansió del Covid-19.
2. Pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament
Es prorroguen de forma extraordinària els contractes d’arrendament d’habitatge habitual subjectes a LAU 1994 que finalitzin (incloent tant la pròrroga obligatòria com la tàcita) des de l’entrada en vigor del RDL i fins el dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’ estat d’alarma .
Requisit: A sol·licitud de l’arrendatari.
Període de durada màxim: Sis mesos.
3. Moratòria en el pagament i ajuts a per a fer front a les rendes d’arrendament
Moratoria de deute d’arrendament enfront una empresa o entitat pública d’habitatges o un gran tenidor, a falta d’acord entre les parts.
Tenidors a qui afecta la moratòria: empresa o entitat pública o grans tenidors.
Concepte de gran tenidor als efectes del RDL: una persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1500 m2.
Termini per a sol·licitar la moratòria: un mes des de l’entrada en vigor del RDL.
Opcions de moratòria a escollir per l’arrendador i a notificar en set dies:
19.a) Reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma decretat pel Govern i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada pel Covid-19. Amb un màxim de 4 mesos.
19.b) Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de manera automàtica i que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma decretat pel Govern i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa del Covid-19. Amb un màxim de 4 mesos.
Les rendes ajornades es fraccionaran durant al menys 3 anys o el temps que resti de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.
Modificació excepcional i transitòria de les condicions contractuals de arrendament en el cas d’arrendadors que no tinguin la condició d’empresa o entitat pública d’habitatge o gran tenidor.
Es contempla la possibilitat, no el dret de l’arrendador, d’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que s’arribi a un acord amb el propietari. L’arrendador haurà de contestar en 7 dies laborables a les peticions d’ajornament que rebi.
Si no s’arriba a un acord, quan la persona arrendatària es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda tindrà accés a el programa d’ajudes transitòries de finançament regulades en la norma .
4.Definició de vulnerabilitat
A l’Article 5 del RDL 11/2020 trobem la definició de la situació de vulnerabilitat econòmica als efectes d’obtenir moratòries o ajudes en relació amb el preu del lloguer de l’habitatge habitual.
Requisits que han de concórrer conjuntament:
5. Que la persona que estigui obligada a pagar la renda de lloguer passi a estar en situació d’atur, Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTO), o hagi reduït la seva jornada per motiu de cures, en cas de ser empresari, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos que determini que la unitat familiar no obtingui el nivell d’ingressos que estableix la norma. Art. 5.1.a) RDL.
1.b) Que la renda, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual a el 35 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
Exclusió: quan la persona arrendatària o qualsevol de les persones que componen la unitat familiar que habita aquell habitatge arrendat sigui propietària o usufructuària d’algun habitatge a Espanya. No es tindrà en compte la part alíquota d’un habitatge adquirit per herència o per mitjà de transmissió per causa de mort sense testament, i els que acreditin que no en tenen la disponibilitat per causa de separació o divorci, per qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat, o quan l’habitatge resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o d’alguna de les persones que conformen la unitat de convivència.